# Khoảng cách giá mua – giá bán nói lên điều gì?
Trong tài chính, chênh lệch giữa mức người bán muốn nhận và mức người mua sẵn sàng trả thường được gọi là bid–ask spread. Với bất động sản, chỉ báo này rất hữu ích vì nó cho biết cán cân quyền lực giữa hai phía trước khi giá công khai thay đổi rõ.
1. Ví dụ đơn giản
Một lô đất được rao 2 tỷ đồng.
Giai đoạn thị trường yếu: người mua chỉ trả 1,6 tỷ. Khoảng cách là 400 triệu, tương đương 20% giá rao.
Một thời gian sau, vẫn rao 2 tỷ nhưng người mua sẵn sàng trả 1,9–1,95 tỷ. Khoảng cách chỉ còn 2,5–5%.
Giá rao gần như không đổi, nhưng sức mạnh của người mua đã thay đổi rất lớn.
2. Spread rộng thường nói lên điều gì?
Khoảng cách lớn có thể xuất hiện khi:
- người bán còn neo giá kỳ vọng cũ;
- người mua cho rằng thị trường còn giảm;
- thanh khoản yếu;
- tài sản khó định giá;
- nguồn cung nhiều;
- người mua có nhiều lựa chọn thay thế.
Nếu giao dịch chỉ xảy ra khi người bán giảm sâu, thị trường nghiêng về phía người mua.
3. Spread thu hẹp là tín hiệu đáng chú ý
Khi cầu cải thiện, người mua bắt đầu chấp nhận trả gần giá chủ mong muốn hơn.
Điều này thường xuất hiện cùng:
- thời gian bán giảm;
- hàng rẻ biến mất;
- số người hỏi mua tăng;
- chủ ít giảm giá;
- giao dịch tăng.
Nếu nhiều chỉ báo cùng xuất hiện, khả năng thị trường đang chuyển từ “buyer’s market” sang trạng thái cân bằng hoặc nghiêng về người bán tăng lên.
4. Đừng dùng một giao dịch riêng lẻ
Một chủ cần tiền gấp có thể bán thấp hơn 20% dù thị trường nhìn chung khỏe. Ngược lại, một người mua đặc biệt yêu thích vị trí có thể chấp nhận giá cao.
Do đó cần theo dõi trung vị mức thương lượng của nhiều tài sản tương đồng.
5. Công thức đơn giản
Có thể tính mức chênh lệch:
> Spread (%) = (Giá rao − Giá chấp nhận/giao dịch) ÷ Giá rao × 100
Ví dụ rao 2 tỷ, bán 1,8 tỷ:
Spread = 10%.
Theo dõi chỉ số này theo tháng sẽ cho biết người bán đang phải nhượng bộ nhiều hơn hay ít hơn.
6. Spread và giai đoạn thị trường
Thị trường đóng băng
Spread lớn, ít giao dịch, hai bên khó gặp nhau.
Tích lũy
Một số hàng tốt bắt đầu giao dịch; spread giảm ở phân khúc tốt trước.
Phục hồi
Spread thu hẹp rõ, DOM giảm, thanh khoản tăng.
Hưng phấn
Người mua có thể trả đúng giá rao, thậm chí cạnh tranh cao hơn trong một số trường hợp.
Suy giảm
Spread mở rộng trở lại trước khi giá rao chính thức giảm.
7. Cách áp dụng thực tế
Với mỗi khu vực, nên lưu:
- giá rao đầu tiên;
- giá rao mới nhất;
- mức chủ chấp nhận;
- mức người mua trả;
- giá giao dịch nếu xác minh được;
- số ngày trên thị trường.
Khi spread giảm đồng thời với DOM giảm, tín hiệu cầu mạnh lên đáng tin hơn nhiều.
Kết luận
Giá rao có thể đứng yên trong nhiều tháng. Nhưng khoảng cách giữa người mua và người bán có thể thay đổi từng tuần.
> Spread rộng: hai bên chưa gặp nhau. Spread thu hẹp: thị trường đang tiến gần đến điểm cân bằng mới.
Theo dõi mức thương lượng giúp nhận biết sự thay đổi trước khi bảng giá công khai phản ánh đầy đủ.
*Ảnh minh họa: Unsplash.*
