# Nguồn cung quyết định giá bất động sản ra sao?
Nhiều người chỉ nhìn nhu cầu mua mà quên mất nửa còn lại của thị trường là nguồn cung. Một khu vực có rất nhiều người quan tâm nhưng giá vẫn có thể đứng yên nếu lượng hàng mới được đưa ra còn lớn hơn sức mua.
1. Cung cầu mới quyết định áp lực giá
Giả sử một khu vực mỗi năm có khoảng 1.000 người mua thực sự sẵn sàng xuống tiền.
- Nếu chỉ có 500 sản phẩm phù hợp, người mua phải cạnh tranh và giá có xu hướng tăng.
- Nếu có 3.000 sản phẩm, người mua có nhiều lựa chọn, người bán phải cạnh tranh và giá khó tăng mạnh.
Vì vậy không nên chỉ hỏi “có nhiều người mua không”, mà phải hỏi:
> Cầu tăng nhanh hơn hay chậm hơn nguồn cung?
2. Nguồn cung bất động sản đến từ đâu?
Nguồn cung có thể chia thành nhiều nhóm:
Nguồn cung sơ cấp
Sản phẩm mới từ dự án, khu đô thị, chung cư hoặc các đợt mở bán chính thức.
Nguồn cung thứ cấp
Nhà đất do cá nhân và nhà đầu tư đang sở hữu đưa ra bán lại.
Nguồn cung tiềm năng
Đất có thể chuyển mục đích, dự án đang chuẩn bị pháp lý, khu đô thị tương lai hoặc hạ tầng mới mở ra quỹ đất cạnh tranh.
Muốn dự báo giá dài hạn phải nhìn cả ba lớp.
3. Đất hữu hạn nhưng nguồn cung vị trí thay thế có thể tăng
Câu “đất không sinh thêm” đúng về tổng diện tích tự nhiên, nhưng chưa đủ để dự báo giá.
Một tuyến đường mới có thể biến khu vực trước đây xa trung tâm thành vị trí cạnh tranh. Một đô thị mới có thể bổ sung hàng nghìn sản phẩm. Chung cư cao tầng có thể tạo thêm lượng lớn đơn vị ở trên cùng một diện tích đất.
Do đó nguồn cung bất động sản có thể sử dụng được vẫn có thể tăng rất mạnh.
4. Tốc độ hấp thụ quan trọng hơn số lượng hàng tuyệt đối
Giả sử khu vực có 1.000 lô đang bán. Con số này không nói nhiều nếu không biết mỗi tháng bán được bao nhiêu.
Nếu bán được 200 lô/tháng, tồn kho chỉ tương đương khoảng 5 tháng.
Nếu chỉ bán 20 lô/tháng, tồn kho tương đương khoảng 50 tháng.
Cùng 1.000 sản phẩm nhưng sức khỏe thị trường hoàn toàn khác nhau.
5. Dấu hiệu nguồn cung đang bị hấp thụ tốt
- Tin rao cũ được gỡ nhanh hơn.
- Thời gian bán giảm.
- Hàng giá tốt biến mất.
- Chủ đất ít chấp nhận giảm sâu.
- Sản phẩm mới ra được hấp thụ nhanh.
- Mặt bằng giá sàn bắt đầu nhích lên.
Đây thường là môi trường thuận lợi cho giá.
6. Dấu hiệu dư cung
- Tin bán tăng liên tục.
- Cùng một tài sản được nhiều môi giới đăng lại.
- Chủ đầu tư phải tăng chiết khấu.
- Người bán thứ cấp cạnh tranh bằng giảm giá.
- Thời gian tồn tin kéo dài.
- Nhiều sản phẩm tương tự nhưng rất ít giao dịch.
Dư cung thường gây áp lực lên thanh khoản trước khi gây áp lực rõ lên giá.
7. Phải phân tích nguồn cung theo phân khúc
Một khu vực có thể dư căn hộ cao cấp nhưng thiếu nhà vừa túi tiền. Có thể dư đất diện tích lớn nhưng thiếu lô nhỏ pháp lý sạch. Vì vậy tổng số tin rao không đủ.
Cần chia theo:
- mức giá;
- diện tích;
- loại pháp lý;
- vị trí;
- mục đích sử dụng;
- khả năng vay ngân hàng.
Giá của phân khúc thiếu cung vẫn có thể tăng dù toàn thị trường nhìn chung còn nhiều hàng.
8. Ví dụ minh họa
Khu A có 500 lô dưới 2 tỷ và mỗi tháng chỉ bán 10 lô. Khu B chỉ có 50 lô dưới 2 tỷ nhưng mỗi tháng bán 15 lô.
Khu B có ít hàng hơn và tốc độ hấp thụ cao hơn rõ rệt. Nếu cầu tiếp tục giữ, giá sàn của Khu B có khả năng chịu áp lực tăng sớm hơn.
9. Checklist đánh giá nguồn cung
1. Có bao nhiêu tài sản đang bán? 2. Bao nhiêu tin mới xuất hiện mỗi tháng? 3. Bao nhiêu tin biến mất? 4. Thời gian tồn tin trung vị bao lâu? 5. Phân khúc nào dư, phân khúc nào thiếu? 6. Có dự án lớn sắp mở bán không? 7. Hàng thứ cấp có đang tăng nhanh không? 8. Mức chiết khấu của người bán tăng hay giảm?
Kết luận
Giá bất động sản không tăng chỉ vì cầu tốt. Giá chịu áp lực tăng khi cầu tăng nhanh hơn lượng tài sản phù hợp đang sẵn sàng bán.
> Đừng chỉ đo người muốn mua. Hãy đo cả số hàng người mua có thể lựa chọn.
Nguồn cung và tốc độ hấp thụ là hai dữ liệu quan trọng để xác định một thị trường đang tích lũy, cân bằng hay bước vào giai đoạn thiếu hàng.
*Ảnh minh họa: Unsplash.*
